Si hay plata y ganas, las leyes se pueden modificar. Con otras palabras, el Gobierno porteño le dice esto a propietarios y desarrolladores cuando los invita a suscribir convenios urbanísticos, que son acuerdos para rezonificar o construir por encima de lo permitido en La Boca y Barracas a cambio de entregar al Estado de la Ciudad dinero u otros beneficios. Como en otras oportunidades, fuentes oficiales reconocen que es una zona en crisis con malos indicadores, pero deslizan que este aluvión inmobiliario es parte de la solución y no del problema.

El año pasado, la Legislatura porteña aprobó convenios para ampliar la capacidad constructiva en tres terrenos de Palermo, Villa Crespo y Puerto Madero, por los cuales el Gobierno recibirá 6 millones de dólares. Tras esa experiencia, a principios de enero, la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Ciudad abrió una convocatoria para recibir propuestas dentro de lo que dio en llamar “Zona Prioritaria Sur”, formada por los barrios de La Boca, Barracas, Constitución y el Casco Histórico (Monserrat, San Telmo). Sur Capitalino escribió a la casilla oficial para tratar los convenios y no obtuvo respuesta al cierre de esta edición.

Según lo permitido hasta el momento, el polígono tiene al menos 2.400.000 metros cuadrados libres para edificar (700.000 en La Boca y el este de Barracas), informa la Dirección General de Antropología Urbana. Es una cifra que puede ampliarse con esta iniciativa.

“Los del año pasado eran casos concretos. Ahora se lanzó un programa, una política de incentivo a los convenios urbanísticos”, indicaron en el Observatorio del Derecho a la Ciudad a este medio.

Por caso, un convenio elevó de 30 a 140 metros la altura máxima para un futuro edificio de Juana Manso 350, en Puerto Madero. A cambio, los desarrolladores darán 2,5 millones de dólares al GCBA y pagarán la construcción de una plaza en Núñez. Esa es la dinámica de los acuerdos que ahora llegan a la zona sur.

El eufemismo oficial es que los convenios buscan “resolver situaciones insuficientemente previstas por las normas vigentes”. Las excepciones puntuales se otorgan hace años mediante la vía administrativa, pero ahora se institucionalizan. Significa desconocer leyes, muchas logradas por luchas vecinales, como la N° 4190 que limitaba alturas en zona sur. Desde la entidad local Proteger Barracas además alertan sobre la relación entre la pérdida de patrimonio urbanístico con las excepciones normativas.

De este modo, el terreno a inscribir debe tener al menos dos de estas características: más de 2.500 metros cuadrados de parcela, estar en el Área de Desarrollo Prioritario Sur; cambio de altura máxima (50% del terreno); cambio en la capacidad constructiva (mínimo del 10%); cambio de uso del suelo. A cambio, los desarrolladores deben entregar una contraprestación como por ejemplo la ejecución de obras de espacio público o el pago de sumas de dinero, afectadas a un fin específico.

Entre el 1 de marzo y el 30 de abril los interesados deben presentar el proyecto ante autoridades porteñas. Habrá una selección y los admitidos “serán enviados a la Legislatura porteña para su posterior tratamiento”. Los convenios de Villa Crespo, Palermo y Puerto Madero fueron leyes de doble lectura, que incluyeron audiencias públicas.

Los estudios oficiales en torno a los convenios urbanísticos reconocen que la “Zona Prioritaria Sur” es un territorio en emergencia. Incluyen un mapa de hogares con Necesidades Básicas Insatisfechas. “Las áreas sur y centro son las que poseen mayor porcentaje de hogares con NBI”, señalan en la DG de Antropología Urbana.

También se menciona que en La Boca y el este de Barracas “si bien el acceso a la vivienda requiere menos años que la media (entre 40 y 55 frente a 57 promedio en CABA), la baja calidad de las mismas y lejanía a centralidad barriales hacen que sean lugares poco elegidos por los habitantes de la Ciudad”. Resaltan el perfil fabril y dicen que son “pocos los edificios con catalogación firme” (cuidado patrimonial).

Suman que hay entre 2,3 y 2,9 metros cuadrados de espacios verdes por habitante, cuando el promedio en CABA es 6,2 y la Organización Mundial de la Salud recomienda al menos 10. También alertan que “existen en total 2.655 locales de los cuales el 29.1% se encuentran cerrados, mayores al nivel de la vacancia en la Ciudad”.

En 2012 se creó por ley el Distrito de las Artes en torno a La Boca y al año siguiente el de Diseño en Barracas. Implican otorgar beneficios impositivos a las empresas que se muden a ambos territorios. En ese entonces, el Gobierno porteño las presentó como iniciativas para dinamizar la zona sur. Casi una década después las mejoras para la ciudadanía son relativas y sirven de antecedente para mirar el posible impacto de los convenios urbanísticos.